Дети цивилизации

В этом году собственники жилья должны определиться с выбором способа хранения накоплений и последующего использования этих средств на капитальный ремонт многоквартирных домов. После того как эта процедура будет законодательно закреплена на областном уровне, скорее всего, большая часть накоплений окажется во владении регионального оператора. Сейчас полным ходом идет подготовительная работа, заключающаяся в сборе данных о домах, нуждающихся в капитальном ремонте, а также в разъяснении представителям собственников жилья перспектив, их ожидающих.

И ВСЕ ВОКРУГ КОЛХОЗНОЕ…

Россия – страна своеобразная, где любое хорошее и полезное начинание, словно в черной дыре, искривляется в пространстве и времени до неузнаваемости. Взять хотя бы коммунальную реформу, цель которой заключалась в децентрализации управления многоквартирными жилыми домами – МКД. Эта мера, как предполагалось, создаст конкуренцию среди обслуживающих компаний, работающих на рынке коммунальных услуг. Вполне возможно, в какой-нибудь европейской стране, где люди не знали основ социализма с его ненавистью к частной собственности и коллективным нигилизмом, так бы и было. Но только не здесь и не сейчас.

Лозунги о конкуренции компаний остались за кадром. На деле произошло так, как и должно было произойти. Помните, как в том анекдоте: чтобы на оборонном заводе не выпускали, все равно пулемет получается. Так и в коммунальном хозяйстве как-то само собой получилось: ЖЭКи сменили вывески и стали управляющими компаниями, уйти из-под влияния которых удается немногим. Так что ни о каком пробуждении самосознания собственников, как декларировалось в коммунальной доктрине, речи пока не идет. По сути, в большинстве случаев изменился только номер лицевого счета, куда жильцы должны отправлять деньги за коммунальные услуги.

Между тем нелишне напомнить, как должно было быть согласно коммунальной задумке. Собственники жилья на своем сходе, то есть на общем собрании, принимают из трех вариантов решение о способе выбора управления домом. С ЖСК, где люди покупали первичное жилье и тем самым были между собой соорганизованы, проблем с управлением дома не возникло. Намного сложнее обстояло дело там, где МКД находились в начале в муниципальной собственности, а затем были приватизированы: безынициативные собственники жилья в большинстве своем никак не могли найти между собой общий язык. И неудивительно, что при таком раскладе их дома попали под управление частных компаний, принцип которых был прописан отдельной строкой в их уставах – извлечение прибыли. При этом сами собственники жилья фактически оказались отстранены от управления своим домом и в точности не ведали, куда и на что уходят их деньги (если не брать в расчет малопонятные - с точки зрения аудита - отчеты в виде небольших объявлений в подъездах).

Это уже позже выяснялось, что деньги собственников жилья зачастую использовались неэффективно, а то и вовсе исчезали, как снег весной. Промежуточный итог коммунальной реформы таков: несмотря на все усилия со стороны государства, собственники жилья так и не стали той движущей силой, способной развить конкуренцию в коммунальной сфере.


РАВНЕНИЕ НА ТСЖ

Так на кого же все-таки делали ставку идеологи реформы? Ответ очевиден – на ТСЖ. Если кто сомневается, то напомним, что при выделении регионам средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ обязательным условием являлось создание энного количества ТСЖ. Говоря проще, выделение федеральных средств, по идее, должно было дать толчок для перманентного создания товариществ, в которых собственники жилья наконец-то смогли бы ощутить ответственность за дом, в котором они живут.

Передача средств на капитальный ремонт региональному оператору – следующий толчок к повсеместному созданию ТСЖ. Ведь тем собственникам жилья, кто не создал ТСЖ, законодательно предписано отправлять средства на капитальный ремонт региональному оператору, который и будет отныне командовать парадом.

Вполне понятно, что это событие вызвало немало волнений среди управляющих компаний. Эти волнения главным образом связаны с их фактическим отстранением от администрирования финансовых потоков, направленных на капитальный ремонт. И дело здесь не только в деньгах. Немалую роль в процессе его осуществления играют «свои» ремонтно-строительные бригады, которые в скором времени, видимо, останутся не у дел.


БЫЛО ВАШЕ, СТАНЕТ НАШЕ?

Но это впереди. Пока что имеет смысл определить положительные и отрицательные моменты новых административных веяний. К плюсам создания регионального оператора, безусловно, можно отнести гарантии сохранения и целевого использования средств собственников жилья и то, что капитальный ремонт конкретного дома в намеченный срок будет выполнен, причем вне зависимости от величины собранных с его жильцов средств на эти цели.

Для примера возьмем замену лифта, затраты на который составляют в среднем свыше одного миллиона рублей. Вполне понятно, что жильцам в доме столь большую сумму попросту не потянуть. А региональный оператор, имея возможность оперировать чужими деньгами в комплексе, оплатить замену лифта вполне в состоянии.

Второй плюс – контроль выполненных работ со стороны регионального оператора.

Теперь о минусах. Специалисты сходятся во мнении о сырости законодательства, касающегося рассматриваемой темы. Много вопросов осталось висеть в воздухе. Например, вызывает резонный вопрос следующий пункт положения о финансировании капитального ремонта МКД: «Организация, отвечающая за управление домом, должна представить собственникам предложения по проведению капитального ремонта не позднее, чем за 6 месяцев до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с региональной программой». И если не представит, то и на капитальный ремонт, стало быть, рассчитывать собственникам жилья в ближайшей перспективе не стоит.

Но как же быть с аварийными ситуациями, затраты на которые относятся к статье «капитальный ремонт» - та же крыша, например? Как поступать управляющей компании в таком случае? Тратить деньги со статьи «содержание и текущий ремонт» и латать одну дыру? А если необходимо срочно перекрывать крышу целиком, а она по какой-то причине не включена в региональную программу? Как получить в срочном порядке от регионального оператора деньги? Ответа на этот вопрос нет. Имеется лишь небольшое пояснение: «Если желаемые работы в региональную программу не внесены, региональный оператор может отказать в финансировании таких ремонтов».

Наиболее интересный, на наш взгляд вопрос – о статусе регионального оператора. Что собой представляет организация, собирающая с людей деньги и оперирующая этими средствами в их интересах, не извлекая при этом прибыли? По сути, региональный оператор является подобием общества взаимного кредита. В таком случае непонятно, почему взносы региональному оператору собственники жилья перечисляют в принудительном порядке, а отнюдь не добровольно, и почему взносы на капитальный ремонт становятся имуществом оператора, хотя собственники жилья передают ему свои средства лишь в доверительное управление – не более. Если на первую часть вопроса можно ответить, ссылаясь на российскую ментальность (у нас даже благие государевы дела издревле веков вершились, что называется, из-под палки – достаточно вспомнить крещение Руси), то ответ на вторую часть вопроса потонет в юридической казуистике.

Теперь коснемся самой процедуры получения средств на капитальный ремонт. Вначале зададимся вопросом, кто должен принести региональному оператору заявку-план капитального ремонта. Ответ вроде понятен: собственники жилья, после обсуждения этого вопроса на общем собрании. Откуда жильцам становится известно о том, что необходимо капитально ремонтировать (если, конечно, вода с дырявой крыши явно не заливает их квартиры)? Обычно об этом жильцам говорят специалисты УК. Между тем, эта самая управляющая компания уже отстранена от «кормушки» капитальных ремонтов, то есть теоретически не заинтересована защищать проекты капитального характера. Хорошо, если регулирующей организации известен «прикуп» капитальных ремонтов, поскольку УК эти планы ранее сдали в надежде получить финансирование из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Это сейчас. А что будет дальше? Быть может, государство обяжет волевым решением управляющие организации сдавать эти самые планы региональному оператору? Пока не ясно.


ОСТРОВ СОМНЕНИЙ

Впрочем, спрогнозировать, что будет дальше, нетрудно. Как грибы, появятся новые ТСЖ и деньги на капитальный ремонт осядут у них на специальном счете, в чем заинтересованы не только жильцы, но и управляющие компании.

А пока что воображение собственников жилья будоражат объемы планируемых работ. Так, в региональную программу капитальных ремонтов пока занесено 14,5 тыс. домов. В течение 30 лет оператору предстоит осуществить порядка 120 тыс. конструктивных ремонтов. Уже и очередь установлена. Вполне очевидно, что не все согласны ожидать в очереди столько же времени, сколько томился на необитаемом острове Робинзон Крузо.

Таковым в очередной раз поясняют, дескать, создавайте ТСЖ, деньги вам региональный оператор вернет, делайте ремонт своими силами! Вот только поймут ли собственники жилья всю глубину замысла коммунальных реформаторов и захотят ли сами управлять своим же имуществом – так и остается еще одним большим вопросом.

На конец 2013 года действия коммунальщиков удовлетворяли только 39% россиян, следует из результатов опроса, проведенного Центром стратегических исследований «Росгосстраха». Как отмечается в сообщении компании, учитывалась доля полностью или в основном довольных от числа опрошенных, определившихся с ответом.

Компания провела исследование «Качество жизни», в ходе которого респонденты дают оценку социально-экономического положения. В исследовании 2013 года приняло участие более 19 500 респондентов из 39 крупных, средних и малых городов России.

Согласно данным исследования, самой проблемной точкой городского хозяйства в России остается работа жилищно-коммунальных служб. В то же время доля тех, кто удовлетворен работой коммунальщиков, увеличилась по сравнению с 2012 годом на 3%, пишет газета «Ведомости».