автор: Алиса Басалаева дата: 23.08.2017 + +2 -

Выживут только сильнейшие: что спасет строительный комплекс Вологодчины

Строительная отрасль переживает спад: объемы продаж новых квартир снижаются, квадратный метр который год дешевеет, громкие банкротства среди застройщиков кажутся предвестниками еще больших потрясений. Однако участники рынка проявляют сдержанный оптимизм: «стройка» играет слишком важную роль в местной экономике, чтобы бросать ее на произвол судьбы.

 

Большие планы

Еще год назад тогдашний глава Вологды Евгений Шулепов ставил перед застройщиками задачу не снижать, а наращивать темпы строительства: «Мы в своей Стратегии развития строительной индустрии, рассчитанной до 2035 года, прописали, что задача власти и бизнеса – создание условий для увеличения объемов строительства и продажи комфортного жилья до 300 тыс. кв. м жилья в год. И мы не собираемся от поставленной цели отказываться даже в непростых экономических условиях» - заявлял он в марте 2016 года.

И в его словах была определенная логика: рост рынка обеспечит движение городской экономики вперед, у покупателя появится больше возможностей для улучшения жилищных условий, а компания-застройщик, которая активно вкладывается в новые объекты и при этом строит дешевле и быстрее, будет иметь преимущество перед конкурентами. Однако реальность скорректировала эти планы.

Сегодня предложение существенно превышает спрос, в выигрыше оказались те, кто строил ровно столько, сколько удавалось продавать, а их закредитованные коллеги, сделавшие ставку на объемы, вынуждены теперь еще больше снижать стоимость квадратного метра и работать на пределе рентабельности. И все для того, чтобы хоть как-то обслуживать долги и отвечать по социальным обязательствам перед работниками…

Прошлый год показал хорошую динамику – на территории города было введено в эксплуатацию почти 290 тыс. кв. м нового жилья, что на 22,5% больше, чем в 2015 году. Однако в этом году официально запланировано ввести лишь 232 тыс. кв. м. По региону ситуация схожая: если в 2016 году в области было введено 773,1 тыс. кв. м (это третье место в СЗФО и 19-е – по РФ), то в этом году планируется ввести 540 тыс. кв. м.

Запланированные цифры называются экспертами вполне реальными («больше и не надо»), и на сегодня город, например, укладывается в показатели: по состоянию на 1 августа 2017 года на территории Вологды введено в эксплуатацию 138 150,6 кв. м (что составляет 69% к аналогичному периоду 2016 года). В то же время опрошенные нами специалисты отмечают, что в эксплуатацию вводятся дома, строительство которых началось еще два-три три года назад, когда рынок был «разогрет», сейчас же закладка новых фундаментов сократилась.

Кроме того, с рынка уходят слабые и недобросовестные игроки, при этом, как признаются сами застройщики, растет дефицит квалифицированных подрядчиков. На сегодняшний день, по данным городского департамента градостроительства, строительный комплекс Вологды представлен 3 622 организациями, осуществляющими строительные работы. Это меньше, чем в начале года на 122 единицы (3,3%). Исходя из результатов предпринимательских опросов, на рынке сегодня функционирует 17% организаций, находящихся в предбанкротном состоянии. Новости говорят о том, что негативная тенденция сохраняется.

Таким образом, по прогнозам экспертов, обвал рынку в ближайшее время  не грозит, но будет медленное падение. Положение может обостриться, поскольку нынешнее снижение объемов нового строительства через год-два приведет к сокращению предложения.

Меры стимулирования

Чтобы повысить текущий спрос, застройщики и риэлторы снижают цены на готовое жилье, стремясь продать то, что есть. Причем, согласно статистике, наибольшее (на 2%) снижение цен за январь-июнь 2017 года наблюдалось на квартиры, бывшие в употреблении, тогда как на жилье в новостройках цены упали менее значительно (на 0,2 %). Так, по итогам первого полугодия средняя цена за один кв. м общей площади квартир на первичном рынке составляла 37 тыс. 948 руб., в том числе на квартиры среднего качества – 37 тыс. 448 руб., улучшенного качества – 40 тыс. 786 руб., элитные – 57 тыс. 371 руб. На вторичном рынке жилья цена одного кв. м – 36 тыс. 872 руб., в том числе на квартиры низкого качества – 31 тыс. 162 руб., среднего качества – 34 тыс. 301 руб., улучшенного качества – 41 тыс. 048 руб., элитные – 48 тыс. 494 руб. Примечательно также, что на первичном рынке дешевеет в первую очередь типовое жилье, квартиры же более хорошего качества продаются по прежней цене или даже чуть дороже, - пишет сайт volbusiness.ru.

С целью стимулирования покупателя многие застройщики начали предоставлять рассрочку покупателю – так было в период до того, как разрешили кредитовать долевое участие в строительстве, и все сделки на рынке новостроек происходили без участия банков.

«Основными мерами по стимулированию покупательского спроса могут стать, во-первых, снижение стоимости квадратного метра, что уже отмечают риэлторы города, а во-вторых, снижение процентных ставок по банковским ипотечным кредитам. Очень важно добиваться уменьшения процентных ставок, каждый пункт их снижения увеличивает число потенциальных заемщиков», - добавляет первый заместитель мэра города Сергей Воропанов.  

 

Надежда на ипотеку

Как сообщают в Банке России, объем выданных в первом полугодии этого года ипотечных кредитов в регионе превысил соответствующий уровень прошлого года на 10% (6 170 880 тыс. руб. – по состоянию на 1 июля 2017 года). Основной драйвер роста – снижение ставок по ипотеке, достигших минимального уровня за всю историю рынка ипотечного жилищного кредитования. На конец июня их среднее значение составило 11,7%.

В прошлом году также фиксировался рост спроса на ипотеку, хотя процентные ставки были чуть выше. По оценке специалистов Сбербанка общие объемы ипотечного кредитования в настоящее время находятся на стабильном уровне. «Банки продолжают выдавать ипотеку, но из-за снижения спроса на первичном рынке, увеличивают свои продажи на рынке вторичного жилья», - говорит Василий Воробьев, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Вологодского отделения Сбербанка. Кроме того, ряд банков развивают партнерские программы по ипотеке жилья, и такое сотрудничество позволяет предложить потенциальным покупателям облегченную процедуру кредитования, а также более низкие процентные ставки и первоначальные взносы.

Однако одной дешевой ипотеки не достаточно, чтобы оживить рынок. Строителям нужны дешевые кредиты, чтобы продолжать работать. А банки, наоборот, ужесточают требования к заемщикам, апеллируя к непрозрачности строительного бизнеса. Один из возможных вариантов укрепления механизмов сотрудничества кредитных организаций и застройщиков – развитие проектного финансирования.

«Один из плюсов такого инструмента – распределение рисков между всеми участниками проекта, поскольку банк выступает партнером в проекте, - рассказывает Сергей Воропанов. – Для застройщиков, работающих по ФЗ № 214 («О долевом строительстве» - прим. ред.), применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями – например, залогом прав требований по договорам долевого участия или договорам генподряда. К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых компаниях и затраты на страхование. При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность, т.е. пополнение оборотных средств. Но застройщика проектное финансирование – это гарантированные деньги. Немаловажным преимуществом такой схемы является и снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников».

Однако приходится констатировать, что механизмы проектного финансирования пока не развиты – ни в Вологде, ни в России в целом. Вологодские застройщики убеждены, что его как такового попросту нет: «банки если и предлагают кредит, то условия оставляют желать лучшего».

 

Проблема доверия

Помимо проектного банковского финансирования, строительство может вестись и за счет собственных средств застройщиков, точнее, средств, собранных по договорам долевого участия. И здесь две проблемы: низкая покупательная способность населения и недоверие дольщиков. Если решение первой проблемы зависит от общего уровня развития экономики, то вторая имеет вполне конкретные пути решения.

«Сегодняшний дольщик намного более защищён по сравнению с прошлыми кризисными периодами на рынке недвижимости. Существуют правовые механизмы, которые предусматривают более высокую ответственность застройщиков и банков. Например, с 2015 года введено обязательное страхование сделок при приобретении строящихся квартир», - говорят в департаменте градостроительства Администрации Вологды. Тем не менее, и там признают, что вопрос обманутых дольщиков продолжает оставаться болезненным. Застройщики же сетуют, что страховые компании не торопятся исполнять договорные обязательства. Если ситуация с несовершенством механизма защиты прав дольщиков не изменится, недовольство – причем с разных сторон – будет только нарастать.

Некоторые эксперты предлагают ввести механизм залога, подобный банковской ипотеке: каждая строящаяся квартира должна быть обеспечена залогом уже существующей недвижимости и поручительством заказчика, подрядчика или застройщика – тогда дольщик гарантировано получает готовую квартиру к обещанному сроку. Но для введения подобных мер нужно серьезно менять законодательную базу...

«Я бы обратил внимание на работу с общественным мнением, - добавляет Василий Воробьев. – Ситуация в строительной отрасли стабильна и управляема, мы видим, что городские и региональные власти открыты для диалога, в том числе, и по сложным вопросам, связанным с решением проблем дольщиков. Очень важно, чтобы все участники строительного рынка чувствовали себя защищенными».

 

Помощь от государства

Существуют и другие инструменты финансирования жилой и коммерческой застройки, в том числе проектов по комплексному развитию территорий. В частности, речь может идти о паевых инвестиционных фондах, негосударственных пенсионных фондах, господдержке в виде договоров ГЧП и концессий.

«Применение механизма государственно-частного (муниципально-частного) партнерства при реализации проектов строительства доступного жилья предполагает привлечение бюджетного финансирования для создания объектов инженерной и социальной инфраструктуры, что является важным условием снижения стоимости квадратного метра жилья, реализации по ценам ниже рыночного уровня, - говорит Сергей Воропанов. – Реализация инвестором проектов жилой застройки подразумевает также его обязательство по строительству сопутствующей инженерной инфраструктуры (водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, управление твердыми бытовыми отходами), а также объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, больниц». Добавим, что затраты по строительству указанной инфраструктуры, как правило, полностью ложатся на инвестора и, в конечном счете, включаются в стоимость жилья. В связи с этим, с одной стороны, стоимость жилья становится недоступной для населения, особенно в районах, а, с другой стороны, финансовые показатели и окупаемость проекта становятся неприемлемыми для рационального инвестора.

Также эксперты отмечают важность роста объемов строительства малоэтажного и индивидуального жилья. «Для этого необходимо увеличение территории города, что предусмотрено Генеральным планом Вологды до 2035 года, и серьезные инвестиции в развитие коммунальной и социальной инфраструктуры на новых, еще не освоенных территориях, - комментирует первый заместитель мэра города. -  Многоквартирные дома до 3-х этажей по устройству квартир мало чем отличаются от обычных высоток, но они могут выгодно отличаться планировками — не ограниченными несколькими типовыми на весь дом, а индивидуальными и спланированными специально под каждого клиента. Кроме того, сроки строительства подобных домов значительно меньше, а комплексы двух- и трехэтажных домов делают среду для проживания более комфортной».

В ближайшие годы популярность малоэтажного жилья, скорее всего, будет расти, считают специалисты отрасли. Правда, для этого необходимо будет активизировать сотрудничество бизнеса и власти в направлении развития соответствующей инфраструктуры. Предпосылки для этого есть – Федеральный закон о долевом строительстве с недавних пор расширил полномочия застройщиков в части использования денежных средств граждан. Они могут привлекать данные средства для возведения социально-значимых объектов, таких как школы, детские сады, а также для строительства инженерно-технических сооружений с последующей их безвозмездной передачей в государственную или муниципальную собственность или закреплением за жильцами в общедолевой собственности.

 

Взгляд со стороны покупателей

На сегодняшний день в связи с падением цен на жилье на рынке практически не осталось «инвестиционных» покупателей, которые ранее обеспечивали значительную часть спроса. Вместе с тем, по информации риэлтерских агентств, однозначно сказать о снижении спроса на жилье в Вологде нельзя, он сохранился на уровне прошлого года.

Фиксируется некоторый рост оборота жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что вологжане стали больше склоняться к уже благоустроенному жилью, без необходимости проведения дорогостоящего ремонта и c возможностью переезда в квартиру сразу. В сегменте новостроек, по данным департамента градостроительства, растет запрос на квартиры большей площади (двух- и трех комнатные), что объясняется желанием вологжан улучшить свои жилищные условия.

Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшой площади до 50 кв. м – это покупатели, которые приобретают первое жилье (при этом популярные еще недавно квартиры-студии в 2017 году практически не покупают) и трехкомнатные квартиры – они нужны семьям с детьми.

Основные требование покупателей: низкая стоимость квадратного метра жилья, далее следуют требования по метражу квартиры и местоположению. Примечательно, что покупатели все чаще обращают внимание на инфраструктуру вблизи приобретаемого жилья (детские сады, школы, магазины и т.д.) и благоустройство дворовых территорий.

«В последнее время мы видим, что клиенты начинают предъявлять более высокие требования к качеству и комфорту жилья, - говорит Валерий Климов, директор направления «Девелопмент» ООО «ИнвестЖилСтрой». - При выборе жилья делается ставка на несколько факторов. Репутация застройщика; расположение дома или жилого комплекса (выбирают, в основном, жилые комплексы с закрытой территорией); качество отделки квартир (чем меньше клиент будет вкладывать материальных и физических усилий в квартиру, тем она будет более привлекательна); планировочные решения квартир, которые обеспечивают функциональность пространства, а также предоставляют широкие возможности его индивидуализации. Также важна возможность инфраструктурного развития комплекса, что отвечает современным требованиям к организации комфортного проживания жильцов».

По мнению эксперта, будущее строительных компаний не меньше, чем источники их финансирования, определяют вкусовые пристрастия покупателей. «Чтобы застройщик оставался активным игроком на рынке ему необходимо поддерживать свой имидж и качество возводимого жилья, рисковать и предлагать нестандартные решения в архитектурном облике жилых домов, активно работать в масс-медиа и иметь возможность предложить квартиры клиентам с различными предпочтениями».

 

 


    Похожие материалы

    Границы возможностей
    Стильный ландшафт
    автор: Алиса Басалаева дата: 23.08.2017 + +2 -

    Оставить комментарий: