Проект областного закона о помощи дольщикам получил отрицательное заключение

Во втором квартале 2017 года в областной департамент стратегического планирования поступили 69 проектов нормативно-правовых актов для подготовки заключения об оценке регулирующего воздействия. Из них пять проектов получили отрицательное заключение.

В числе получивших отрицательное заключение оказались проект областного закона «Об обеспечении прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Вологодской области» и проект областного закона «О внесении изменения в статью 5.1 закона

области «О государственном регулировании инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области».

Проекты предусматривают механизм обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории области путем предоставления им инвестором жилых помещений в соответствии с расчетной нормой жилого помещения, устанавливаемой проектом акта, при условии передачи инвестору права требования к застройщику о передаче жилых помещений. При этом инвестору предоставляется земельный участок в аренду без проведения торгов для строительства не менее 20 000 кв. м жилья при условии обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения не менее 4 000 кв. м.

В заключении об оценке регулирующего воздействия был приведен сравнительный анализ размеров арендной платы за один и тот же земельный участок, предоставленный в аренду по результатам торгов, и который мог бы быть предоставлен в аренду без торгов, на примере двух земельных участков в г. Череповце, собственность на которые не разграничена и которые были предоставлены в 2016 году в аренду для строительства многоквартирных домов жилой площадью от 20 000 кв. м. В итоге сделан вывод, что размер арендной платы за использование земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, более чем вдвое меньше аналогичного значения по результатам торгов.

В целях определения возможных выгод инвесторов от участия в предлагаемом способе решения проблемы «обманутых дольщиков» специалисты департамента рассмотрели механизм реализации обязанности инвестора по строительству не менее 20 000 кв. м жилья в целях получения земельного участка в аренду без проведения торгов, которая сопутствует обязанности по предоставлению жилых помещений участникам долевого строительства.

В качестве примера был выбран один из вариантов реализации инвестором рассматриваемой обязанности, при котором инвестор обязуется построить не менее 20 000 кв. м жилья, из которых 4 000 кв. м должен будет предоставить пострадавшим участникам долевого строительства. Предположено, что строительство должно осуществляться в населенном пункте по месту нахождения незавершенного строительства многоквартирного дома (если с согласия пострадавшего участника долевого строительства жилое помещение не будет предоставлено в ином населенном пункте).

Была рассчитана возможная выгода инвестора при строительстве на предоставленном в аренду земельном участке многоквартирного дома жилой площадью от 20 000 кв. м, из которых определенное количество кв. м необходимо предоставить пострадавшим участникам долевого строительства. Выгода определена как разница между выгодой от продажи жилых помещений и затратами на аренду земельного участка без учета иных затрат на строительство (в связи с отсутствием данных о себестоимости 1 кв. м жилья на территории области).

Расчеты показали, что при очевидной выгоде получения земельного участка в аренду без торгов предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства в размере 4000 кв. м не предполагает выгод для инвестора.

При этом «точка безубыточности» (ситуация, при которой выгода от получения земельного участка в аренду без проведения торгов равна сумме затрат на предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства) в виде площади жилых помещений, предоставляемых пострадавшим участникам долевого строительства, при строительстве на земельных участках № 1 и № 2 будет составлять 324 кв. м и 368 кв. м соответственно, или девять и 11 однокомнатных квартир согласно расчетной норме жилого помещения.

Таким образом, по результатам оценки регулирующего воздействия был сделан вывод, что предложенное в проекте закона регулирование не

обеспечивает достижение цели регулирования, поскольку инвестору не выгодно участие в решении проблемы «обманутых дольщиков» посредством предлагаемого механизма в виде установленных требований к площади жилых помещений, которыми необходимо обеспечить пострадавших участников долевого строительства.

При этом, как указали специалисты департамента, заинтересованность инвесторов может быть обеспечена одним или совокупностью следующих условий:

•  за счет альтернативных вариантов соотношения площади жилых помещений, под строительство которых будет предоставлен земельный участок без проведения торгов, и площади жилых помещений, предоставляемых пострадавшим участникам долевого строительства;
• если удовлетворенные требования к «недобросовестному» застройщику будут равны или превышать стоимость затрат на предоставление пострадавшим участникам долевого строительства 4 000 кв. м жилых помещений;
• если выгода от строительства многоквартирных домов на предоставленном в аренду без проведения торгов земельном участке будет превышать расходы на предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства. Например, такая ситуация возможна в случае предоставления земельного участка на территории одного муниципального образования (например, в Вологде), а предоставление жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства - на территории иного муниципального образования (например, в Шексне).

Фото: Orazvode.com