Аренда в карантин: как отсрочить платежи

В пандемию арендаторы коммерческих помещений столкнулись с нежеланием владельцев предоставлять отсрочку за аренду. Офис закрыт, клиентов и выручки нет, а платежи остались без изменений. Разберемся, кому положена отсрочка аренды в силу закона.

Рассрочка не для всех

Правительство РФ распоряжением от 19 марта 2020 года № 670-р объявило: малому и среднему бизнесу предоставляется отсрочка по уплате аренды на государственное и муниципальное имущество на три месяца с марта 2020 года.

3 апреля 2020 года право на отсрочку или снижение арендной платы получили и арендаторы коммерческих помещений. Однако это касается только предприятий, которые вошли в список наиболее пострадавших от коронавируса отраслей.

Правила не распространяются на жилые помещение и договоры, заключенные после введения режима повышенной готовности или ЧС.

Как работает рассрочка

Рассрочка действует с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. В Вологодской области такой режим введен 17 марта.

Во время его действия отсрочка предоставляется в полном размере. После отмены режима повышенной готовности и до 1 октября — в размере 50% от арендной платы. В Вологодской области режим повышенной готовности пока не снят.

Важно: отсрочка не снимает с арендатора обязанность вносить ежемесячные платежи и фактически просто формирует долг. Однако во время отсрочки арендодатель не вправе начислять штрафы, проценты и иные меры ответственности и требовать дополнительных платежей.

Оплатить долг необходимо не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Платежи должны идти равными суммами, не чаще раза в месяц. Размер платежа не должен превышать половину суммы ежемесячной арендной платы.

Если по договору аренды в плату входят платежи за коммуналку и содержание имущества и арендодатель не освобожден от их уплаты допсоглашением, то на эти платежи отсрочка не распространяется.

Отсрочка и суд

Пандемию COVID-19 можно рассматривать как обстоятельство непреодолимой силы, или форс-мажор. На это можно ссылаться при разговоре с арендодателем.

Однако установить форс-мажор может только суд. Кроме того, признание форс-мажора освобождает лишь от штрафных санкций — неустойки и процентов, но не от основного обязательства. Платить аренду при доказанном форс-мажоре все равно придется.

Есть несколько вариантов снизить аренду или получить отсрочку, но все они требуют доказывания в суде. Это положения Гражданского кодекса о существенном изменении обстоятельств, невозможности исполнить договор в связи с изданием акта органа госвласти или местного самоуправления.

Суды сейчас рассматривают такие дела не очень расторопно, а аренду нужно платить каждый месяц. Поэтому оптимальным решением проблемы станут жесткие переговоры с арендодателем. Они должны вылиться в соглашение о снижении аренды, отсрочке или уменьшении неустойки.

Только стальная воля и желание продолжать бизнес помогут в сложившейся ситуации.